Sprostredkovateľská zmluva

Aj vy potrebujete predať či kúpiť nehnuteľnosť a rozhodli ste sa zveriť svoj osud do rúk realitnej kancelárie? Za predpokladu, že ste si vybrali naozaj spoľahlivú a serióznu agentúru ste urobili to najlepšie, čo ste mohli. Ako a čo robiť pri obchodných transakciách prostredníctvom realitnej kancelárie sa dozviete v nasledujúcich riadkoch.

Exkluzívna sprostredkovateľská zmluva - čo to vlastne je?
Obchod s nehnuteľnosťami smeruje bezpochyby ku skvalitneniu a komplexnosti služieb sprostredkovateľov. Zmluvný základ medzi klientom a realitnou kanceláriou v podobe sprostredkovateľskej zmluvy je pre to nevyhnutným predpokladom.

Exkluzívna sprostredkovateľská zmluva je zmluva, ktorou predávajúci (resp. prenajímateľ) splnomocňuje realitnú kanceláriu k výhradnému zastúpeniu vo veci prenájmu a predaja uvedenej nehnuteľnosti. Garantuje ochranu prenajímateľa, predajcu, nájomcu i sprostredkovateľa. Zmluvné pravidlá sú exkluzívnou zmluvou dané, čo umožňuje všetkým účastníkom obchodu sústrediť sa na dosiahnutie výsledku pri spokojnosti všetkých. Exkluzivita zmluvného vzťahu medzi predávajúcim (resp. prenajímateľom) a profesionálnou realitnou kanceláriou je preto v záujme všetkých účastníkov obchodného prípadu, t.j. predávajúceho, kupujúceho a sprostredkovateľa.

Čo obsahuje exkluzívna sprostredkovateľská zmluva?
Základným parametrom exkluzívnej zmluvy je záväzok majiteľa, že svoju nehnuteľnosť prenajme výhradne prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou zmluvu podpisuje a nebude sám hľadať vhodného kupujúceho ani hľadaním nepoverí inú realitnú kanceláriu. Zároveň kanceláriu splnomocníte do prenájmu či predaja investovať vlastné finančné prostriedky a docieliť tak seriózny a kultivovaný obchod. Ako už bolo spomínané, tento záväzok je výhodný pre obidve zmluvné strany. Klient sa nemusí obávať, že by sa prenájom zbytočne vliekol, pretože aj druhá strana má záujem na čo najrýchlejšom vybavení transakcie. A záujemcovia sú motivovaní istotou, že identickú ponuku v žiadnej ďalšej realitnej kancelárii nenájdu.

V zmluve musí byť jednoznačne jasné, podľa akého právneho predpisu je uzatváraná. Ďalej sú presne špecifikované zmluvné strany. V prípade, že jestvuje viac vlastníkov, mali by byť doložené ich overené plné moci, ktorými splnomocňujú kanceláriu k jednaniu vo veci obchodu okolo nehnuteľnosti.

Základnými dokladmi sú potrebné listiny a výpis z katastru. Potrebnými listinami sú kúpna zmluva, rozhodnutie o dedičstve, dohoda o vydaní veci, darovacia zmluva, rozhodnutie súdu o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a podobne. Výpis z katastra by nemal byť starší než dva mesiace. A nakoniec dôležité detaily sprostredkovateľskej zmluvy sú cena, za ktorú bude kancelária nehnuteľnosti ponúkať, výška provízie, termín plnenia zmluvy a zmluvná pokuta za nedodržanie zmluvy.

Výhody pre predávajúceho (resp. prenajímateľa)
Medzi jej najzákladnejšie nesporné výhody patrí to, že v momente po podpísaní takejto zmluvy prechádzajú všetky starosti a problémy spojené s predajom vášho majetku z vašich pliec na širšie plecia realitnej spoločnosti, teda na sprostredkovateľa. Pre predávajúceho je iste výhodné previesť na sprostredkovateľa formou zadania v sprostredkovateľskej zmluve celý rad časovo, administratívne a technicky náročných činností, ktoré súvisia s ponukou nehnuteľnosti, vyhľadaním záujemcu a realizačnou fázou predaja. Pri zmluvnom vymedzení týchto činností má potom predávajúci jednoduchšiu kontrolu nad ich plnením, prehľadnejšie stanovenie odmeny a zjednodušené reklamovanie pri riešení prípadnej nespokojnosti.

Realitná kancelária tiež zabezpečí kvalitnú prezentáciu na realitnom trhu, ktorá je základom úspešného predaja. Vyhotoví potrebnú fotodokumentáciu a podrobný opis nehnuteľnosti, zaistí všetky potrebné doklady a listiny, podá všetky potrebné informácie na uskutočnenie obchodu, aby prípadných záujemcov neodradil nedostatok údajov už v inzeráte. Realitné kancelárie sú väčšinou prepojené, spolupracujú s množstvom iných agentúr, čím sa značne zvýši počet potenciálnych kupcov a zníži čakacia lehota.

Ďalšou výhodou je, že platia také podmienky, aké si obe zmluvné strany nadefinujú. Aké právomoci predávajúci deleguje na sprostredkovateľa, také by mal sprostredkovateľ vykonávať. Nemôže potom dôjsť k tomu, že nehnuteľnosť je ponúkaná za podmienok, ktoré predávajúci nestanovil. Sprostredkovateľ tak napríklad nemôže prevziať od kupujúceho zálohu na kúpnu cenu, pokiaľ na to nie je splnomocnený.

Ďalej nemôže dôjsť k situácii, s ktorou má mnoho kupujúcich nepríjemné skúsenosti a ktorá značne deformuje pomery na trhu, a to, že vo verejnej ponuke je tá istá nehnuteľnosť inzerovaná viacerými sprostredkovateľmi za rôznych podmienok. Stretávame sa totiž s názorom kupujúcich, ktorí reagujú slovami "ten človek nevie čo chce, počkám si až to bude o polovicu lacnejšie". Je to v záujme predávajúceho? Iste nie. Ponúkaná nehnuteľnosť sa potom stáva aspoň na istý čas obtiažnejšie predajnou.

Prečo je pre realitné kancelárie podpísanie exkluzivity výhrou?
Realitné kancelárie narážajú na problém s netaktnosťou klientov. Neustále sa stretávame so situáciou, kedy záujemca o kúpu a predovšetkým iný, tzv. čierny sprostredkovateľ, ktorému dobré mravy neboli nadelené a ktorý sa snaží profitovať na cudzom obchode, snaží obísť predávajúcim poverenú realitnú kanceláriu, pričom sa od nej dozvedel o predaji nehnuteľnosti, a spojiť sa priamo s predávajúcim. A to za účelom zníženia kúpnej ceny o províziu pôvodne určenú pre sprostredkovateľa v prípade priameho kupca, alebo za účelom získania provízie pre seba v prípade iného sprostredkovateľa. Predávajúci potom často, aj keď pôvodne mal záujem túto províziu uhradiť, považuje týchto kupcov za svojich, i keď na zreteli má, že sa o predaji dozvedeli z inzercie pôvodne oslovenej realitnej kancelárie, ktorá ju komplexne hradila. Takáto kancelária svoju províziu nedostane, a pritom do predaja vložila svoje úsilie, pretože nie je schopná doložiť, že kupca oslovila svojou inzerciou ona. Celá vynaložená práca realitnej kancelárie vyjde takýmto spôsobom navnivoč. A presne z tohto dôvodu, pokiaľ má sprostredkovateľ vyvinúť maximálne úsilie pri ponúkaní nehnuteľnosti, sa uzatvárajú exkluzívne zmluvy. Predávajúci v takomto prípade odkazuje všetkých záujemcov o kúpu na jedného určeného sprostredkovateľa, ktorý celý predaj vedie a vyhne sa tak jednaniu s mnohými ďalšími sprostredkovateľmi, ktorým by aj tak províziu zaplatiť musel.

Bežná prax ale je, že zmluvný sprostredkovateľ z dôvodu nespôsobilosti obsiahnuť celý trh uzatvára ďalšie zmluvy s inými sprostredkovateľmi, ktorí mu môžu pomôcť potenciálneho kupca nájsť a o svoju províziu sa percentuálne podelia. Je to jednoduchý spôsob, ako bez zbytočných problémov obsiahnuť čo najväčší možný priestor na trhu, pričom všetci zainteresovaní pracujú naplno, pretože majú zaistenú finančnú odmenu za svojho konkrétneho kupca a vysoká pravdepodobnosť, že vhodný kupec sa nájde. Tieto podprovízie pre druhotné kancelárie, s ktorými vami vybratá agentúra podpísala zmluvu, sa pohybujú v rozmedzí desať až päťdesiat percent z provízie, ktorú dostal sprostredkovateľ od predávajúceho. Jej výška samozrejme závisí od podielu, akým sa kancelárie na úspešnosti obchodu podieľali.

Ďalšou výhodou pre realitné kancelárie po podpísaní exkluzívnej zmluvy je, že ak sa sprostredkovateľovi podarí zohnať kupca, ktorý vyhovuje ich požiadavkám po všetkých stránkach, mal by ho predávajúci akceptovať, pretože sprostredkovateľ svoju úlohu splnil. To už ale necháme na charakter jednotlivcov. V každom prípade je etikou zaviazaný na vyplatenie provízie aj v prípade, že kupec mu z akýchkoľvek príčin nevyhovuje. Rovnako je bežné, že sprostredkovateľovi je priznaná aj provízia za kupca, ktorý o nehnuteľnosť prejaví záujem v dobe účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy, aj keď ju kúpi neskôr či už priamo, alebo na kauciu.