Obstaranie nehnutelneho majetku

Nehnuteľným majetkom je pozemok , alebo stavba spojená so zemou pevným základom.
Ak máme záujem o obstaranie konkrétnej nehnuteľnosti je dôležité aby pri tomto obstaraní boli dodržané potrebné právne úkony.
Zo zákona vyplýva , že pri kúpe nehnuteľnosti sa postupuje na základe kúpnej zmluvy , ktorá musí mať písomnú formu , v zmluve musí byť pevne stanovená cena a platobné podmienky . Súčasťou kúpnej zmluvy je znalecký posudok vyhotovený súdnym znalcom v príslušnom odbore npr.: znalcom v odbore stavebníctva , alebo napr. v prípade kúpy lesa , súdnym znalcom v odbore lesníctva a pod.
Ďalšou dôležitou vecou je overenie či je konkrétna nehnuteľnosť vo vlastníctve FO , ktorá ju chce predať , alebo či nie je v spoluvlastníctve viacerých osôb . Ak táto nehnuteľnosť je v spoluvlastníctve , podielovom alebo bezpodielovom je potrebný aj písomný súhlas spoluvlastníka. Dôležité je aj overenie , či na danej nehnuteľnosti nie sú uvalené žiadne ťarchy a jej prevod nie je nijako obmedzený . Kúpna zmluva musí byť odsúhlasená a písomne potvrdená oboma stranami ,inak je neplatná .Tieto prejavy vôle oboch zúčastnených strán musia byť na jednej listine , inak je táto zmluva neplatná.
Pri obstaraní nehnuteľnosti je častým prípadom ďalších ustanovení v kúpnej zmluve dohoda o
tzv. predkupnom práve :
- zákonné predkupné právo podľa § 140 Obč. zák.
- zmluvné predkupné právo podľa § 602 –606 Obč. zák.
- alebo dohoda o spätnej kúpe § 607-609 Obč. zák.
Ak došlo k podpísaniu kúpnej zmluvy oboma stranami a k dodržaniu zmluvne dohodnutých platobných podmienok , pristupuje sa k prevodu vlastníckeho práva.
Samotná kúpna zmluva pri kúpe nehnuteľnosti nemá za následok prevod vlastníckeho práva , toto vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľnosti.
Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa začína na návrh účastníka právneho úkonu , na ktorého základe ma vzniknúť , zmeniť sa , alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Správny poplatok z návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je 0,1 % , najmenej však
500,-Sk , z úradne zistenej ceny , ak je však dohodnutá kúpna cena vyššia , vypočítava sa správny poplatok z tejto dohodnutej ceny. Návrh podáva účastník konania na príslušnej správe katastra v územnom obvode okresu , podľa prevádzanej nehnuteľnosti t.j. v ktorého územnom obvode sa daná nehnuteľnosť nachádza.
Návrh na vklad musí byť vyhotovený v písomnej forme a v súlade s ust. § 30 zákona
č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľnosti v platnom znení a musí obsahovať tieto náležitosti:
a) meno a( obchodné meno , názov) a mesto trvalého pobytu (sídlo) účastníka konania ,
b) označenie správy katastra , ktorej je návrh adresovaný ,
c) označenie právneho úkonu , na ktorého základe ma vzniknúť , zmeniť sa , alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti ; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony ,
d) číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti , ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri,
e) určenie dňa , ku ktorému majú vzniknúť právne účinky vkladu pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu (zákon č.92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov).
K návrhu na vklad účastníci konania predkladajú aj prílohy. Prílohami na vklad vlastníckeho práva sú najmä :
a) zmluva na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a tri ďalšie vyhotovenia (pre správcu katastra),
b) verejná listina alebo iná listina , ktorá potvrdzuje právo predajcu k nehnuteľnosti , ak toto právo nie je vpísané v liste vlastníctva ,
c) identifikácia parciel , ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
d) geometrický plán ,
e) ocenenie nehnuteľnosti ( podľa vyhl.č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov pre prípad prevodu bytov alebo nebytových priestorov podľa zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov),
f) výpis z obchodného registra alebo z iného registra , ak je účastníkom konania právnická osoba ,
g) ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom , dohoda o splnomocnení (podpis splnomocniteľa musí byť úradne overený),
Správa katastra preskúma platnosť zmluvy najmä z týchto hľadísk :
- oprávnenosť účastníkov právneho úkonu nakladať s nehnuteľnosťou ,
- vykonanie právneho úkonu v predpísanej forme ,
- hodnovernosť prejavu vôle účastníkov ,
- dostatočnú účinnosť a zrozumiteľnosť prejavu vôle účastníkov,
- zmluvnú voľnosť , prípadne , či právo nakladať s nehnuteľnosťou nie je obmedzené.
Správa katastra , ak sú pre vklad splnené podmienky , vklad povolí. Pri rozhodovaní o povolení vkladu správa prihliada aj na skutkové a právne skutočnosti , ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu (najmä v súvislosti s ust. Zák. č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov v znení neskorších predpisov č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov, č. 328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní v znení neskorších predpisov).Rozhodnutie o povolení vkladu vyznačí správa katastra v zmluve. Proti rozhodnutiu , ktorým sa vklad povoľuje , nemožno podať opravný prostriedok. Rozhodnutie o povolenie vkladu nadobúda platnosť dňom jej vyznačenia. Zmluvu s vyznačením rozhodnutia o povolení vkladu doručí správa katastru každému účastníkovi konania. Ak správa katastra návrh na vklad zamietne , pretože nie sú splnené podmienky , rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania .Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie. Pre prípad že sa odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, môže účastník konania podať vo veci návrh na súd.
Zákon č. 245/2001 Z.z. , ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 162/1995 Z.z. ustanovuje podmienky kedy môže správa katastra prerušiť konanie o návrhu na vklad (§31a cit.zákona) a kedy možno zastaviť konanie o návrhu na vklad. Úkony , ktoré vykonáva správa katastra , sú spoplatňované podľa zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov. Pre prípad , že by v návrhu žiadali navrhovatelia zriadiť vecné bremeno , predkupné právo a pod. , tieto úkony sa spoplatňujú zvlášť a to sumou 500,- Sk.